格隆匯9月11日｜花旗發表研報指，中國房地產行業正進入第三輪變革，由沿用逾28年的預售制度轉向現樓銷售模式，連同項目公司制度及主辦銀行制度的引入，屬於對房地產開發及融資模式的全面重整，並標誌行業第二輪供應層面改革。該行看好行業龍頭，首選股包括中國海外發展、華潤置地、貝殼及中國金茂，均予“買入”評級，目標價分別為18.3港元、43.1港元、75.4港元及2.3港元。

格隆匯9月11日｜港股內房股集體下跌，其中，中國海外宏洋集團、旭輝控股集團跌近6%，融創中國跌4.35%，華潤置地跌近4%，中國金茂、新城發展、綠城中國均跌超3%，龍湖集團、中海外發展、龍光集團、越秀地產跌超2%以上。消息面上，美國8月PPI數據強勁，美聯儲下週加息概率升至近70%，美10年期債息逼近5釐，對利率敏感的地產板塊構成額外壓力。個股方面，9月10日，富力地產及其董事長李思廉被廣州市天河區法院採取限制高消費措施，涉及信託貸款合同糾紛案。公司表示相關限制暫未對日常經營及償債能力產生重大不利影響，仍在與相關機構積極溝通。

格隆匯9月10日丨中國金茂(00817.HK)公吿，2026年8月份，公司及其附屬公司("集團")取得簽約銷售金額人民幣73.98億元，簽約銷售建築面積185,063.26平方米。

截至2026年8月31日止8個月，集團累計取得簽約銷售金額共計人民幣74,100百萬元(其中包含(如有)長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生態新城項目、寧波生命科學城項目、嘉興上海窗智慧科學城項目、鄭州二七區馬寨新城項目、温州鰲江國際新城項目、金華金茂未來科學城項目及上海橫沔城市運營項目的成交銷售金額)，以及累計簽約銷售建築面積2,739,073.92平方米。

此外，於2026年8月31日，集團已錄得已認購(未簽約)物業銷售金額共計人民幣8.72億元。

格隆匯9月8日｜港股內房股逆勢回升，其中，中國海外宏洋集團升5%，建發國際集團升超4%，融創中國升2.5%，華潤置地、綠城中國、龍湖集團升超2%，中國金茂、世茂集團、新城發展、越秀集團、美的置業等均有升幅。消息面上，自8月8日起實施的北京房地產優化調整政策已滿一個月，效果初步顯現。據北京市住建委數據，8月北京新建商品住宅網籤0.31萬套，同比增長10.3%；二手住宅網籤1.37萬套，同比增長4.1%。核心城市的成交回暖，提振了市場對行業基本面的信心。8月28日住建部等三部門出台的現房銷售改革新政，短期內曾引發市場對房企資金週轉和ROE的擔憂，內房股一度走低。但隨着市場對新政影響的逐步消化，資金開始轉向關注中長期利好——現房銷售模式將倒逼房企提升產品力和運營效率，自有資金充裕、運營能力突出的優質房企有望在行業出清中擴大優勢。花旗發佈研報稱，受核心城市成交韌性及低基數的推動，7月至9月行業銷售增長有望回穩，認為內房行業已為新一輪升浪做好準備。

格隆匯9月7日｜港股內房股短線走低，其中，綠城中國、中國金茂跌近3%，華潤置地、旭輝控股集團跌2.5%，遠洋集團、龍湖集團跌超2%，世茂集團、建發國際集團、金輝控股等多數跌超1%。消息面上，8月28日出台的房地產新政被市場認為是行業系統性制度重構，要求現房銷售、提高預售門檻，這使得房企資金回收週期拉長，資產週轉率及內部收益率（IRR）面臨壓力。新政更多被視為利好銀行端，對房企影響偏中性，行業優勝劣汰或將加速。儘管此前市場對地方細則出台抱有期待，但招銀國際預計地方試點細則需4至6周才能陸續出台，政策落地前的“真空期”內，市場情緒缺乏更多支撐。同時，8月樓市延續淡季特徵，中銀證券預計四季度起銷售才可能有所回升。中指研究院研究指出，房地產市場仍處於築底過程中，下半年市場修復預計將延續分化特徵。機構預計，在“控增量、去庫存”導向前提下，新房供應可能繼續縮量，市場全面修復仍需時間。

格隆匯9月4日｜港股內房股大幅拉昇上升，其中，龍湖集團升8.6%，中梁控股升7.7%，融創中國升超7%，中國金茂升6%，中國海外宏洋集團、越秀地產升5.5%，遠洋集團、綠城中國、雅居樂集團、金輝控股、新城發展等跟升。消息面上， 招銀國際近日發佈研報指出，對內房行業前景維持“跑贏大市”評級。8月28日出台的房地產新政屬於長期制度改革，而非監管收緊。該行指政策措辭保留充分靈活性，屬非強制性，並具備充足緩衝空間及過渡期。地方實施細則及試點規則預期將在4至6周內陸續出台。專家強調，即使監管機構本身亦不預期會嚴格按字面執行，因為由此產生的後果將難以承受。後續需重點關注：城市政策邊界、統一土地出讓條款、竣工備案放款緩衝、定金制度細節、地價分期、認定標準及土地供應節奏調整等方面。

格隆匯9月3日｜港股內房股集體拉昇，其中，中梁控股、融信中國升近8%，越秀地產、萬科企業、中國金茂、新城發展升超5%，華潤置地、世茂集團、綠城中國、融創中國、中國海外發展、建發國際集團、金輝控股跟升。消息面上，進入9月，上海樓市傳統旺季“金九銀十”有望加速兑現。剛剛過去的8月，市場已釋放出復甦信號。儘管當月雨量創下歷史同期第二高，颱風頻頻叨擾，卻沒有打亂人們的置業節奏。從上海市房管局獲悉，8月份上海二手住房成交2.07萬套，同比增加18%。近期最大的政策動向，是住建部、央行、金融監管總局、證監會等五部門在8月28日前後聯合或協同出台了一攬子文件，覆蓋了銷售、信貸、融資三大核心領域。這些政策共同構建了房地產發展的新模式。

8月25日，中國金茂(0817.HK)發佈了2026年中期業績。這份財報放在當下的行業背景裏，看點比較集中。

上半年全國商品房銷售面積同比下降11.6%，銷售額同比下降13.6%，房地產開發投資同比下降18%。行業整體還在尋底，但分化在同步加劇，TOP10房企銷售佔百強比重突破了52%，資源在向頭部集中。即便如此，行業深度調整中TOP10房企簽約銷售額仍同比下降9%。

在此背景下，中國金茂走出了獨立行情。上半年公司實現簽約銷售額575億元，同比增長8%，行業排名升至第7位。實現收入214.18億元，歸母淨利潤8.79億元，銷售端持續增長，財務端穩健修復，這兩組數據構成了理解金茂中報的主線。

董事長陶天海在業績會上表示，市場的深度調整期也是競爭格局的重塑期，是優秀企業的彎道超車期。公司按照"心中有圖、精準施策、極致執行"的策略，實現了逆勢增長。

01

銷售逆勢增長與財務結構優化

上半年的銷售數據是金茂這份財報最突出的部分。

簽約銷售額575億元，同比增長8%。行業排名從2025年末的第10位升至第7位，這是公司歷史上最好的半年度排名。

簽約結構進一步聚焦一二線城市，一二線城市銷售佔比達到96%。華北、華東區域合計貢獻銷售額463億元，佔比81%。北京、上海分別實現簽約銷售123.3億元和109.4億元。

這種簽約結構與市場需求的變化形成呼應。購買力正在進一步向高能級城市、核心板塊和改善型產品集中。金茂長期深耕核心城市改善產品，"金玉滿堂"四大產品線在10個核心城市進入當地銷售榜TOP10，天津金茂府、鄭州璞逸縵湖、合肥璞逸雲湖分別奪取所在城市銷售額冠軍。

管理層在業績會上表示，相比簽約規模，公司現在更強調每個項目的做一成一。下半年還有多個項目首開入市，有信心實現全年1200億的銷售目標。

財務端的改善同樣值得關注。

截至6月30日，公司有息負債1227.6億元，較2025年末減少62億元。一年內到期債務佔比20.8%，外幣債務佔比由20%降至18%，低成本的開發貸及經營貸佔比提升至56.2%，債務結構進一步優化。

此外，截至期末，公司現金和現金等價物373.45億元，較2025年末增長31%。資產總額4823億元，較2025年末增長9%。上半年經營性現金流淨流入105億元，與去年同期相比大幅改善。

首席財務官喬曉潔在業績會上詳細闡述了債務管控的三個抓手。

首先是戰略調整，2023年以來公司明確了收斂聚焦的戰略，投資聚焦於15個核心城市，嚴守投資策略確保"投一成一"，從源頭上管控資金槓桿。

其次是運營提效，建立了以現金流為核心的運營管理體系，圍繞"6、10、12、24"標準推動快開快清快回。2024年、2025年獲取的項目不僅不佔用股東資金，還貢獻了淨現金流。

第三是債務結構優化，持續壓降外債額度，存量高成本貸款應還盡還、應降盡降，嚴控新增提款成本。

融資成本的優勢進一步擴大了競爭差距。境內外有息債務平均利率降至2.89%，較2025年末下降29個基點。上半年境內外新增融資平均成本僅2.87%。7月份發行的中票利率2.2%，創下中國金茂歷史新低。在行業平均融資成本仍在4%以上的背景下，這個資金成本本身就是一種競爭壁壘。

管理層表示，公司未動用銀行授信約700億元，境外俱樂部貸款授信超過60億元。負債規模下降、融資成本降低疊加融資渠道暢通，為持續獲取核心城市優質項目提供了充足的資金支撐。

02

產品力落地與投資精準度

產品力的集中落地是金茂上半年最直觀的成果。

董事長陶天海在業績會上表示，上半年銷售業績表現較好，背後是"投資創標、產品創標、運營創標"三創標工作的紮實推進。今年是中國金茂"產品引領、客户至上"的主題年，公司圍繞產品重點做了三方面工作。

一是推進"金玉滿堂"四大產品線持續迭代升級。二是堅持客户導向，推動專業視角與客户視角的二元統一。三是產品文化的構建，打造"人人都是產品官"的文化。

在產品文化營造的同時，公司提出"三共創、三更優"——在拿地階段、結構封頂階段和項目交付階段三個階段都要跟客户共創；"展示要比規劃更優，交付要比展示更優，運營要比交付更優"。

交付端的數據同樣提供了支撐。上半年100%實現高品質交付，一次到訪交付率98%，交付觸點滿意度97分，綜合滿意度96分。

投資端同樣保持了紀律性。截至8月，公司已獲取15個二級項目，總土地款260億元，全部位於一二線城市。11宗為底價獲取，整體平均溢價率僅5.64%。2026年以來，中國金茂先後在西安、上海、長沙、南京、蘇州、成都、青島、廣州、北京等核心城市落子。在核心城市土地市場競爭激烈的背景下，中國金茂在項目篩選、獲取方式和投資節奏上實現了精準把控。

在持有策略上，公司堅持"精品持有、提質增效"的核心思路，做到有進有退。進的方面着力提升在管資產經營質量，打造可持續的優質資產組合，核心資產如上海金茂大廈、北京凱晨世貿中心等是穩健經營的壓艙石。退的方面，對非核心、非長期持有的資產擇機出售回籠資金。商業不動產REITs方面，公司已建立公募REIT平台並積累了發行運營經驗，將聚焦提升孵化中持有資產的出租率、租金水平和運營效率，等待市場供需趨於平衡後擇機推動申報發行。

第二曲線業務同樣在穩步推進。金茂服務上半年收入18.87億元，同比增長5.8%，社區增值服務收入增長13.4%。物業投資收入8.53億元，同比增長5%。長沙覽秀城作為底層資產的華夏金茂商業REIT已完成九次超預期分紅，累計分紅1.23億元。此外，金茂服務滿意度評分提升至94分。公司MSCI ESG評級由A級躍升至AA級，穩居行業領先水平。

03

結語

回到此次業績會上管理層強調的一個判斷：行業正在從完全競爭轉向寡頭競爭，未來地產市場將是10到15家全國性規模房企和一批區域深耕型房企共存的格局。

顯然，當下金茂正在做一個清晰的戰略選擇。銷售端的持續增長鞏固市場地位，財務端的持續優化夯實安全邊際，產品線的標準化降低開發風險，核心城市的精準補貨夯實未來的糧倉。

金茂這份中報透露出來的信息是，公司在主動做減法，也在做加法。減的是債務和風險，加的是產品能力和土儲質量。這種結構性調整短期內在利潤表上會有體現，但從長遠來看，方向是符合行業趨勢的。

行業總量下行的趨勢在放緩，具備穩健財務和領先品質的企業正在獲得突圍的時間窗口。

格隆匯8月28日｜摩根士丹利發表研報指，中國金茂中期業績表現反映毛利率及盈利前景正在改善，公司在一線及主要二線城市擁有充裕可售資源，將支持其今年及明年合約銷售表現跑贏同業。該行將2026至2028年每股盈利預測分別上調14%、7%及1%，以反映合約銷售平均售價改善推動物業發展業務毛利率上升、城市更新項目銷售入賬，以及銷售及行政開支與利息開支節省優於預期。該行將中國金茂目標價由1.79港元上調7%至1.91港元，維持“增持”評級。