來源：星盛商業6668.HK

2026 年上半年，國內消費市場延續温和復甦態勢，線下消費場景活躍度持續回升，但商業地產行業仍處於存量博弈階段，運營能力已成為商管企業穿越週期、構築護城河的核心競爭力。

8月27日，星盛商業發佈2026年中期業績，核心財務與運營指標均表現穩健。上半年，公司實現營收2.80億元，歸母淨利潤0.85億元；毛利1.42億元，綜合毛利率50.7%，保持行業較高水平；管理費用率同比下降1.1個百分點至8.2%，控費成效顯著。截至期末，公司在手現金充裕達13.57億元，財務保持高健康度。

運營端來看，公司在客流修復、出租率管控、存量調改、會員運營等方面取得積極進展，既折射出大灣區消費復甦的勢頭，更印證了精細化運營管理賦予企業的經營韌性。

存量博弈時代，以運營能力穿越週期

線下商業的核心競爭力，首先體現為客流吸引力與空間運營效率。2026年上半年，星盛商業在營項目核心指標持續向好，運營基本面進一步夯實。

財報顯示，上半年公司累計同店客流同比增長6.2%，同店銷售額(不含山姆)同比增長0.6%。客流增速高於銷售增速，符合消費復甦初期客流先行修復的普遍規律；隨着消費復甦進入更成熟的階段，銷售增速將逐漸向客流增速靠攏。對星盛商業而言，客流的穩步增長為後續銷售轉化、商户經營改善築牢了流量基礎，也為未來業績改善預留了充足的成長空間。

在行業普遍面臨空置壓力的背景下，公司的出租率表現尤為亮眼。據贏商網2026年上半年數據，國內典型城市商業項目平均空置率達11.2%，而星盛商業同期空置率僅為7.2%，較行業平均水平低4個百分點，展現出色的招商穩定性與租户粘性。

這一差距的背後，是公司持續深耕的存量調改與品牌升級策略。上半年，公司完成300餘個品牌的汰換優化，出清低效業態，主動匹配消費需求變化。調改並非簡單的品牌替換，而是同步推進場景煥新升級，為存量項目釋放出全新商業增長空間，有效提升整體運營效率與資產價值。上半年，公司引入70餘家城市級及區域首店，通過差異化品牌矩陣強化項目稀缺性，充分挖掘項目的空間價值。

不僅如此，公司以內容運營激活流量勢能，構建起頭部平台跨界、城市事件、圈層垂直、量級賽事四大內容矩陣，實現公私域流量雙向循環與高效轉化。上半年，第10屆大搶節攜手小紅書官方聯名共創IP，以全域流量聲量撬動長效消費增長；"CO-BACK20:深圳愛你"20週年主題企劃深度聯動城市情緒，打造雙子塔地標大事件，客流再創歷史新高；超級漢堡節、千人滑板盛會、首屆寵物生活節、SNK官方廣州首賽等細分圈層活動接連落地，全網曝光破億，有效帶動客流與銷售雙提升。

流量的高效沉澱與價值轉化，背後是全域會員體系的持續完善。截至2026年6月末，會員總量同比增長10%，會員消費佔比達35%，高價值會員貢獻85%的會員消費，用户粘性與價值貢獻進一步提升，為長期增長構建了紮實的用户基礎。

深耕灣區、拓展長三角，持續夯實長期競爭力

短期運營數據印證了企業的經營韌性，而戰略佈局與長期能力建設，則決定了企業的增長空間與抗風險能力。

大灣區是星盛商業的戰略核心區域。上半年，公司大灣區收入佔比達79.8%，核心市場優勢穩固。截至2026年6月末，公司已開業項目26個，開業面積約148萬平方米。

深圳龍崗星河COCO City、深圳星河WORLD?COCO Park二期計劃於2026年開業，南京星河COCO City項目計劃於2027年開業。"深耕灣區、拓展長三角"的區域發展戰略，既鞏固了公司在核心市場的領先優勢，也為中長期規模增長打開了成長空間。

值得關注的是，公司在數智化與ESG領域的前瞻佈局，正逐步轉化為長期差異化競爭力。數智化層面，上半年ERP業財一體化系統全面上線，同時深度探索AI在招商、運營、人力、客服等場景的應用，以數智化提升管理效率與用户體驗。ESG層面，公司發佈2026-2028三年ESG主線規劃，打造大灣區無廢商圈標杆；發起"循環城市聯盟"實現碳減排；打造循環城市特展，獲邀參展APEC林業部長級會議，將ESG成果推向國際舞台。

這些投入短期內雖不會直接轉化為業績增量，但對提升資產運營效率、強化品牌影響力具備長期價值，是存量時代商管企業構築差異化競爭優勢的關鍵維度，為公司長期潛力釋放築牢基礎。

此外，公司背靠星河控股集團，星河控股已形成地產開發、商業運營、產業運營、股權投資等多輪驅動的自循環生態圈，"三道紅線"指標連年全綠，連續6年保持AAA主體信用評級，經營穩健性突出。集團旗下優質商業物業100%由星盛商業運營，同時依託集團在產業、資本、物管等領域的資源協同，為公司業務拓展提供堅實支撐。

總結：股東回報與經營效率雙優，稀缺價值待重估

整體來看，2026年上半年星盛商業的經營表現，是公司深化精益管理、深耕核心區域的階段性成果。空置率管控顯著跑贏市場，客流吸引力持續增強，充分驗證了公司的運營能力；大灣區核心優勢持續強化，項目儲備充足，現金流與分紅穩定，夯實了長期發展的底盤。

從投資視角看，星盛商業的價值特徵清晰且突出：

其一，高股息防禦屬性顯著。公司2026年中期每股派息8.0港仙，派息率達82.9%，在商業地產板塊中處於較高水平。上市以來，公司已連續分紅10次，累計現金分紅7.53億港元，派息額與派息率持續提升。

穩定的現金分紅為投資者提供了可預期的回報，也側面印證了公司現金流的穩定性與對股東回報的重視，在資本市場波動加劇的環境下具備較強的防禦價值。

其二，運營能力具備的稀缺價值逐步顯現。公司7.2%的空置率顯著低於11.2%的行業平均水平，資產運營效率與租户穩定性領先行業。在行業格局分化加速的趨勢下，具備精細化運營能力、手握核心區域優質項目的商管公司，有望享受估值溢價，這正是公司稀缺價值的核心來源。

其三，"內生增長+外延擴張+技術驅動"三位一體的發展格局，打開了長期成長空間。內生增長依託存量調改、品牌升級與會員運營持續挖潛；外延擴張通過區域深耕與輕資產輸出穩步擴容；技術驅動依靠數智化與AI應用提效降本。三者協同發力，形成挖掘存量、拓展增量與技術增效的多重驅動，公司經營質量有望持續提升，長期成長路徑清晰可見。

展望後市，商業地產行業的競爭已全面從規模擴張轉向運營取勝，頭部優質運營商的馬太效應將進一步凸顯。星盛商業憑藉區域深耕構築的護城河、精益管理的內核，以及前瞻的長期能力建設，有望持續鞏固自身領先地位，並在資本市場上迎來價值的理性迴歸。

格隆匯8月17日丨星盛商業(06668.HK)公吿，董事會會議將於2026年8月27日(星期四)舉行，藉以(其中包括)(i)考慮並批准公司及其附屬公司於截至2026年6月30日止6個月中期業績及其發佈；及(ii)考慮派發中期股息(如有)。

2026年7月27日，長鑫科技(股票代碼：688825.SH)正式登陸上交所科創板。本次發行價為8.66元/股，開盤價為49.5元/股，開盤升超470%，截至收盤，公司市值為3.28萬億元，成為A股市值排名第一的上市公司。星河資本於2021年參與長鑫科技投資。

長鑫科技(以下簡稱公司)是我國規模最大、技術最先進、佈局最全的 DRAM 研發設計製造一體化企業。自 2016 年成立以來，公司始終專注於 DRAM 產品的研發、設計、生產及銷售。公司採取"跳代研發"的策略，完成了從第一代工藝技術平台到第四代工藝技術平台的量產，以及 DDR4、LPDDR4X 到 DDR5、LPDDR5/5X 的產品覆蓋和迭代，目前公司核心產品及工藝技術已達到國際先進水平。

長鑫科技積極把握行業發展趨勢，持續進行產品迭代，現已形成 DDR 系列、LPDDR 系列等多元化產品佈局，並可提供 DRAM 晶圓、DRAM 芯片、DRAM 模組等多樣化的產品方案，可以有效滿足服務器、移動設備、個人電腦、智能汽車等市場需求。公司在合肥、北京兩地共擁有 3 座 12 英寸 DRAM 晶圓廠，根據 Omdia 的數據，按照產能、出貨量和銷售額統計，公司已成為中國第一、全球第四的 DRAM 廠商。公司預計，今年上半年將實現營業收入1100億元至1200億元，實現歸屬於母公司股東的淨利潤500億元至570億元。

作為我國DRAM產業龍頭，本次發行上市不僅能夠促進長鑫科技自身高質量發展，也能夠有效帶動產業鏈核心環節的相關企業協同發展，進一步提升我國集成電路產業鏈綜合實力，推動我國集成電路產業朝着更高水平邁進。

來源：星河控股集團

2026年7月27日至28日，亞太經合組織(APEC)林業部長級會議在深圳舉行，來自21個經濟體的代表圍繞"增強亞太森林韌性，共享全面生態福祉"主題，探討亞太地區綠色轉型的實踐路徑。

會議落地深圳並非偶然。這座全國公園數量最多的超大城市，以"山海連城"生態骨架和國際紅樹林中心的落成，已形成城市綠色治理的實踐基礎。而在這場國際生態對話中，星盛商業發起的「Re:Grounds」循環城市特展，成為本次會議來自商業運營領域的生態實踐案例。

展覽由"聚渣成塔"裝置與"渣渣循環物語"展區兩部分構成——前者以回收的咖啡渣構築一座直徑6.5米、高3.5米的裝置，融合鏡面與燈光設計；後者聯合十餘個合作品牌，展出60餘件咖啡渣再生創意產品，覆蓋日用、紡織、家居、農業等應用領域。

一家商業運營企業，為什麼能參與這場綠色轉型的對話？答案不在一次展覽的創意，而在一條跑通的鏈路、一套進化的體系、一個正在被重新定義的行業角色。

「Re:Grounds」的核心，是一條連接商業消費與生態修復的完整閉環。

星盛商業聯合紅樹林基金會(MCF)與On the RISE可持續創新平台，聯動旗下17家咖啡及餐飲品牌、27家門店，累計回收咖啡渣約5噸。這些本該進入填埋場的廢棄物，與園林綠化垃圾混合堆肥，最終轉化為約7.5噸有機肥，可改良紅樹林濕地土壤1500—2500平方米——這是從一杯咖啡到一棵紅樹的距離。

亞太經合組織(APEC)林業部長級會議選擇的不是一個展覽——是一項已驗證的城市級循環實踐。它證明了商業企業可以在消費端與生態端之間，建立可追溯、可複製、可規模化的通路。

從商圈到濕地，廢棄物不是終點，是城市循環的起點。

星盛商業能夠交出這份答卷，根在深圳。

深耕這座城市二十年，深圳對"發展與保護如何平衡"的持續探索，早已內化為星盛商業的戰略基因。星盛商業(股票代碼：6668.HK)是星河控股集團旗下的上市公司，作為港股上市商業運營服務商，星盛商業深耕大灣區、佈局全國，在商業空間運營領域積累了深厚的資產管理與精細化運營能力。

「Re:Grounds」亮相亞太經合組織(APEC)林業部長級會議，不僅是一次國際舞台的露出，也是星盛商業體系化推進綠色商業運營的階段性成果驗證。

2025年星盛商業啟動無廢商圈1.0「可持續探索計劃」，率先在全國發起無廢商圈倡議，以低碳市集、舊物再生、綠色出行等多元形式完成綠色運營的初步落地與公眾觸達。

2026年升級為無廢商圈2.0「循環城市計劃」，星盛商業聯動17家品牌商户發起國內首個"循環城市聯盟"，以咖啡渣回收為主線，將品牌門店從消費終端轉化為城市循環的起點。作為2.0階段的核心機制創新，循環城市聯盟將商户合作從"標籤聚合"推進到"全鏈路閉環"——品牌深度嵌入回收、轉運、再生的每一個環節，可持續不再是商場一年一次的主題活動，而是沉澱為商户日常運營的內在價值。

而在運營底層能力上，星盛商業通過AI能耗日控平台實現全國項目能耗實時監測與智能調控，每年節約百萬度電力能耗；LED照明全覆蓋、核心設備節能改造、分佈式光伏項目穩步落地；聯動全國180餘家品牌組建可持續好店俱樂部，構建企業、商户、消費者三方綠色聯動網絡。憑藉可量化的運營成果，星盛商業獲評"ESG環境友好卓越企業"。

這些"運營底層能力"的持續進化，體現在星盛商業可量化的ESG數據中。2025財政年度，直接温室氣體排放量同比下降23.30%，廢棄物實現100%合規收運，紙張消耗減少11.92%；客户投訴100%閉環解決；公益及社區活動投入超86萬元。從環境減碳、服務閉環到公益投入，ESG不是口號，而是融入日常運營的每一組數字——這正是星盛商業能夠參與這場會議的底氣。

「Re:Grounds」在亞太經合組織(APEC)林業部長級會議上亮相，傳遞的真正信號是：企業的能力邊界正在被重寫。當購物中心能夠系統連接消費端回收、產業端協同與生態端修復，商業空間就從消費容器轉化為城市循環基礎設施的節點。

星盛商業不僅是"商業空間經營者"更是"城市循環建設者"——這場會議是一個窗口，但方向已經清晰：商業運營的價值，不止於坪效，城市可持續發展的能力，也是商業運營應該考量的價值命題。

從一杯咖啡的回收，到一座城市的循環；從企業的實踐，到行業的範式。站在這個時間節點上，這與其説是一份宣言，不如説是星盛商業對自身路徑的一次確認——把認定的事做下去，就夠了。

APEC林業部長級會議的深圳時刻即將落幕，但一座城市的循環實踐不會止步於會場。對星盛商業而言，亮相這場會議不是終點，而是「循環城市計劃」走向更深產業協同、更廣城市覆蓋的新起點。

未來，星盛商業將持續以旗下商業項目為實驗場，將日常運營中的微小循環行動，轉化為可推廣的城市級解決方案——從一杯咖啡的回收，到一座城市的循環，從一個商圈的探索，到一份面向行業的答卷。當越來越多的商業空間成為城市循環的節點，綠色亞太的願景就有了來自中國商業領域的堅實支撐。這不僅是一家企業的實踐，更是一個行業面向未來的起點。

來源：微信公眾號.星盛商業6668HK