置富產業信託全年收益跌3.7% 每單位分派35.22港仙微跌1% 出租率升至95.8%

根據置富產業信託（00778）截至2025年12月31日止年度嘅業績，我哋進行咗全面分析，技術面偏弱觀察。原因如下：

1. 實質盈利倒退：核心業務表現疲弱。總收益按年下跌3.7%至16.82億港元，物業收入淨額更大跌5.2%至11.88億港元。主要由於超級市場及地產代理租金大幅下調，尤其係多份主要超市租約喺第三季續租時錄得較大幅度減租。雖然融資成本下降抵銷咗部分影響，令可供分派收益僅微跌0.1%，但核心租金收入嘅下跌反映物業組合嘅基本盈利能力正在削弱。

2. 經營現金流受壓：物業收入淨額（可視為經營現金流嘅核心）錄得5.2%嘅跌幅，顯示來自租金嘅現金流入正在減少。雖然管理人透過成本控制（物業營運開支僅微升0.7%）同利息支出減少（融資成本跌14.4%）嚟穩定可供分派現金，但收入根源嘅收縮對長期現金流生成能力構成壓力。

3. 資本開支維持，但物業估值下跌：年內有資本開支用於資產增值（如華都大道、麗港城商場），金額為3808萬港元（2024年：8504萬港元）。然而，投資物業總值按年下跌4.0%，每基金單位資產淨值更大跌7.5%至12.22港元。呢個反映即使有資本投入，喺零售市道疲弱同租金下行壓力下，物業組合嘅整體價值正在縮水。

4. 股息展望審慎偏淡：2025年每基金單位分派（DPU）為35.22港仙，按年微跌1.0%。以年末股價4.89港元計，息率約7.2%，表面吸引。但展望未來，管理人指出有兩份主要超市租約將於2026年到期，預期租金會進一步下調，相關負面影響料持續。雖然經濟環境靠穩可能帶來支持，但租金復甦步伐緩慢且不全面，加上物業估值下跌，對未來DPU嘅穩定性同增長構成挑戰。派息比率已達100%，再提升空間有限。

總結：置富產業信託正面對結構性挑戰，包括核心租戶（超市）租金大幅回落、零售消費模式轉變同網購競爭。雖然管理層努力控制成本、優化租戶組合同進行資產增值，但未能扭轉收入同物業價值下跌嘅趨勢。目前較高嘅股息收益率可能已反映咗部分風險，但考慮到租金收入根源持續受壓同估值下行，未來分派嘅穩定性存疑。因此，建議投資者謹慎，或考慮轉投業務前景更明朗嘅收息資產。