希慎興業全年業績出爐！商舖表現亮眼、寫字樓出租率升 啟動80億資本循環計劃 利園新項目2026年揭幕

技術面偏強觀察，原因如下：

1. 實質盈利：經常性基本溢利按年下跌1.9%至19.18億港元，反映核心租賃業務受利園區優化工程及借貸成本上升影響。然而，基本溢利因出售竹林苑住宅單位錄得公平值收益而大幅增長28.3%至25.10億港元，顯示集團有能力透過資產處置釋放價值。核心商舖業務（營業額+2.6%）及住宅租賃（營業額+5.0%）表現穩健，抵銷了寫字樓市場（營業額僅+0.1%）的疲弱。

2. 經營現金流：經營業務所得現金流為25.31億港元，與去年相若（25.43億港元），顯示核心租賃業務產生現金的能力穩定。加上出售竹林苑物業所得款項及訂金20.30億港元，集團年內現金流入淨額達22.64億港元，期末現金及等值物大幅增加至38.31億港元（2024年：21.11億港元），財務狀況顯著增強。

3. 下年度資本開支：2025年資本開支現金支出為26.33億港元，主要用於利園八期及利園區優化工程。隨著利園八期預計於2026年下半年竣工，大型資本開支高峰期可能已過。集團啟動的80億港元五年期資本循環計劃（2025年已完成26%），旨在出售成熟住宅資產並將資本重新部署，有助於未來優化資本結構及支持策略增長，而非單純增加負債進行擴張。

4. 股息展望：集團維持第二次中期股息每股81港仙，全年股息合共108港仙，與去年持平。在經常性溢利輕微下跌及進行重大資本開支的情況下仍能維持股息，顯示管理層對現金流的信心。強勁的資產處置現金流入（資本循環計劃）為未來維持穩定股息提供了緩衝。

綜合評估：希慎正處於轉型期，利園區優化及利園八期項目將於2026年進入收成期，有望帶來新的租金增長動力。儘管核心盈利受短期工程及市場因素影響而輕微受壓，但其強勁的資產負債表（淨負債權益比率32.4%）、穩健的經營現金流、積極的資本管理（資本循環計劃），以及維持股息的能力，均提供了下行保護。考慮到其優質商舖組合的韌性（租戶銷售錄雙位數增長）、寫字樓出租率提升至94%，以及未來增長項目的潛力，現價水平具備中長線投資價值。然而，由於寫字樓市場挑戰持續及經濟環境不明朗，增長動力需時體現，故技術面偏強觀察，而非更進取的評級。