好的，這是一篇約 2000 字的財經新聞報導摘要，我會用專業但易理解的語言呈現內容，並適當加入表情符號來提升可讀性。
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? **新世界發展（0017.HK）公佈 2025 財年中期業績，積極減債並聚焦核心業務**
? **業績回顧：核心營運利潤 44 億元，股東應佔虧損 66 億元**
新世界發展（NWD）公佈 2025 財年上半年（截至 2024 年 12 月 31 日）業績，期內核心營運利潤為 44 億元，按年下降 18%，主要受市場波動影響，發展項目毛利率普遍較去年同期低。雖然物業投資業務穩健，租務收入分部表現增加 7%，其中 K11 品牌收入增長 5%，但市場因素導致本期股東應佔虧損達 66 億元，包括：
- 公平值變動損失：16 億元
- 發展物業減值撥備：34 億元
- 非核心資產出售一次性虧損：10 億元
此外，集團一般及行政開支（G&A）為 18 億元，按年減少 9%，顯示成本控制措施奏效。資本開支（CAPEX）亦下降 35% 至 49 億元，全年 CAPEX 指引進一步下調至 不超過 130 億元。
? **減債進展：短期債務減少 94 億元，全年目標降槓桿**
新世界發展強調減債為「首要任務」，並已實施 七大減債措施，包括出售發展項目、非核心資產、提升租金收益、削減成本、暫停派息及積極財務管理等。
? 具體減債成果：
- 總債務減少：較 2024 年 6 月減少 51 億元，過去一年累計減少 112 億元
- 短期債務大幅下降：半年內減少 94 億元，至 322 億元
- 利息支出改善：受惠於減息周期，香港平均借貸利率從 4.9% 降至 4.7%
- 股東資金管理：上半年現金流改善，營運現金流及非核心資產出售收入達 96 億元，基本覆蓋 **CAPEX（49 億元）、淨利息支出（39 億元）及永續債利息（9 億元）**
? **物業銷售表現：港樓復甦，大灣區項目表現突出**
隨着香港政府放寬樓市辣招、降低按揭成數要求，加上減息周期展開，市場氣氛明顯回暖，帶動新世界本港住宅項目銷售理想。
? 香港地產銷售重點：
- 上半年合約銷售額：52 億元，達全年目標 47%
- **核心項目「柏蔚森」**（啟德）：累計售出 514 伙，銷售額 35 億元
- **核心項目「State Pavilion」（北角）**：開售一個月售出 279 伙，銷售額 32 億元，創下多項市場紀錄
- 香港島新盤呎價新高：頂層特色戶 **5.1 萬元/平方呎**
- 今年市區新盤認購王：超額認購 95 倍
- 2025 年首個「一手即日清袋」樓盤
? 內地地產銷售表現：
中國內地樓市在政策支持下逐步穩定，帶動銷情回暖。上半年合約銷售 75 億人民幣，全年目標上調至 145 億人民幣（原為 110 億人民幣）。
- **廣州「海璟」開盤首日銷售 20 億人民幣**
- **廣州「Silage」連續數月奪當地成交榜首**
- **瀋陽「Parkville」2024 年銷售累計 11 億人民幣，穩居市場前列**
- **杭州「新世界藝中心」首期去年底交付，第二期預計 2025 年底全面竣工**
? **未來發展策略：持續出售非核心資產，加快現金回籠**
新世界強調未來將繼續積極出售非核心資產，以改善流動性。
? 近期交易包括：
- **北京「新景辦公室」出售予長江商學院，作價 14 億人民幣**
- **寧波新世界辦公樓、廣州「嶺南新世界」等多個非核心資產已出售**
- **市場傳聞 K11 Art Mall 或尋求買家，但未達理想價錢前不會交易**
? 未來銷售計劃：
- 2025 年內本港計劃推售 **1,800 伙**，包括：
- 黃竹坑站南岸 5 期
- 九龍城阿田龍道項目
- 內地則將推售 **廣州「海璟」、Silage、Hangzhou「藝中心」二期、深圳「龍崗項目」** 等
? 農地發展：北部都會區潛力釋放
新世界持有 **1,400 萬平方呎** 新界農地，並計劃加快轉換用途，預計未來可提供 **1,200 萬平方呎** 可建樓面。
? 近期進展：
- 粉嶺馬適路項目 已完成換地，補地價 **1,627 元/平方呎**，較同區低 35%
- **預計 1-2 年內完成換地項目**：元朗藍地春、龍田春 2、龍田春 4
- **長遠（3-5 年）計劃發展**：長欣新村、元朗永寧村、沙埔昌路等，總樓面約 720 萬平方呎
? **投資物業穩健：租務需求強勁，K11 商業項目持續擴展**
K11 Musea、K11 Art Mall 租戶組合持續優化，吸引 Prada、Rolex、BV 等國際品牌進駐，K11 Musea 入住率接近 99%，Victoria Dockside 更錄得 93% 入住率。
? 內地投資物業：
- **寧波「The Park by K11」開幕，市場反應熱烈，出租率超過 70%**
- **深圳「K11 東岸」預計 2025 年 4 月 28 日開業**
- **廣州「K11 Select」預計 2025 年 Q3 開業**
? **總結：積極應對挑戰，減債與業務發展並行**