佳兆業集團2025年成功扭虧轉盈錄溢利523億 惟銷售疲弱流動性壓力仍存

根據佳兆業集團（01638）截至2025年12月31日止年度嘅業績公告，進行全面分析後，主要原因如下：

1. 實質盈利分析：

   • 表面溢利高達約523.3億元人民幣，但完全由一次性債務重組收益（約853.7億元）驅動。若撇除該非經營性收益，核心業務實際錄得巨額經營虧損。
   • 核心物業發展業務表現疲弱：收益按年下跌17.8%至95.0億元，合約銷售額按年下跌17.9%至55.4億元，反映主營業務持續萎縮。
   • 毛利雖有增長，但毛利率僅為4.8%，處於極低水平，顯示定價能力弱或成本壓力大。

2. 企業經營現金流分析：

   • 流動性極度緊張：於2025年底，現金及銀行結餘僅約5.45億元人民幣，但一年內到期嘅借款及可換股債券高達約362.1億元。現金短債比僅為0.02，償債壓力巨大。
   • 持續經營存在重大不確定性：核數師報告明確指出，集團有約305.4億元借款已違約或交叉違約，可能須即時償還。雖然管理層提出多項計劃（如債務展期、加快銷售回款、控制成本），但能否成功實施存在重大不確定性，依賴債權人持續支持及市場復甦。
   • 經營活動產生現金嘅能力薄弱，主營銷售持續下滑。

3. 下一年度資本開支展望：

   • 集團明確表示將「限制資本開支」作為控制成本嘅措施之一。在流動性危機同銷售低迷嘅背景下，預計下一年度將大幅削減新項目投資同土地購置，資本開支將維持在極低水平，業務規模可能進一步收縮。

4. 現在同將來股息展望：

   • 現在：董事會已宣佈不派付截至2025年度末期股息。
   • 將來：在集團錄得巨額核心虧損、流動性極度緊張、且面臨持續經營重大疑問嘅情況下，未來數年內恢復派息嘅可能性極低。所有可用現金將優先用于償還債務及維持基本營運。

綜合結論：佳兆業集團嘅業績改善純屬賬面數字，由債務重組這一非經常性項目造成，掩蓋咗核心房地產業務持續惡化、流動性枯竭同持續經營能力存疑嘅根本性危機。投資者面臨嘅係資本損失同股票價值歸零嘅重大風險，而非投資回報。因此。