中國金茂2025年收入近594億微增1% 核心溢利升2% 物業銷售逆市破千億 行業排名躍升第八

根據中國金茂（00817）2025年業績公告進行分析，技術面偏弱觀察，原因如下：

1. 實質盈利增長乏力：本公司所有者應佔溢利為人民幣12.53億元，按年增長18%。然而，若扣除投資物業公平值虧損（已扣除遞延稅項）的核心溢利僅為人民幣13.63億元，按年增長僅2%，反映主營業務盈利能力增長非常緩慢。每股基本盈利（扣除投資物業公平值虧損後）為人民幣5.19分，按年大幅下跌28%，對股東回報構成壓力。

2. 經營現金流疲弱：儘管收入微增1%至人民幣593.7億元，但經營活動現金流入淨額僅為人民幣4.63億元，規模相對收入而言非常小，顯示銷售回款或營運資金管理效率有待提升，未能產生強勁的經營性現金流以支持業務發展或償債。

3. 資本開支壓力與債務高企：公司2025年新增21宗土地，新增貨值超1000億元，顯示未來資本開支需求仍然龐大。同時，淨債務與調整後資本比率高達69%，較2024年的67%進一步上升，計息銀行貸款及其他借款總額達人民幣1290.1億元，財務槓桿處於高位，在行業下行期增加財務風險。

4. 股息展望保守：2025年全年股息維持每股3.0港仙（僅中期息，無末期息），與2024年持平，並無增長。考慮到核心盈利增長近乎停滯及高負債水平，未來派息增長空間有限，對追求穩定收益的投資者吸引力不足。

綜合評價：中國金茂在2025年房地產市場深度調整中實現了簽約銷售額逆勢增長（+16%）並進入行業前八，展現了項目去化能力。然而，其財務表現的核心指標——核心盈利增長、經營現金流生成能力及財務槓桿控制均未達理想水平。高負債下的持續拿地策略雖意在維持未來貨值，但也增加了財務負擔和不確定性。在行業風險尚未完全出清、公司自身盈利質量未見顯著改善的背景下，投資風險高於潛在回報。